Vorsteueraufteilung bei zeitlich abwechselnder Nutzung desselben Gebäudes zu steuerfreien und steuerpflichtigen Zwecken
Bei der Vermietung von Gebäuden kann auf die umsatzsteuerliche Befreiung der Vermietungsleistung nur verzichtet werden, wenn die Nutzung durch den Mieter zu umsatzsteuerpflichtigen Zwecken erfolgt. Der Verzicht auf die Steuerbefreiung der Vermietungsumsätze kann sehr vorteilhaft sein, weil damit auch das Recht auf Vorsteuerabzug eröffnet ist und damit insbesondere Vorsteuern aus den Kosten für den Bau oder die Sanierung des Gebäudes geltend gemacht werden können.
Wird ein Gebäude sowohl für umsatzsteuerpflichtige als auch für umsatzsteuerfreie Umsätze (z.B. bei Wohnungen) genutzt, so kann ein Vorsteuerabzug nur anteilig geltend gemacht werden. Im Grundsatz gibt das Gesetz in diesen Fällen eine Aufteilung der Vorsteuern nach den Umsatzanteilen vor. Allerdings wurde insoweit gerichtlich klargestellt, dass diese Aufteilung nach den Umsatzschlüsseln nur dann anzuwenden ist, wenn keine andere – präzisere – wirtschaftliche Zurechnung möglich ist.
Der Bundesfinanzhof hat nun mit Urteil vom 26.4.2018 (Aktenzeichen V R 23/16) für den Fall, dass dasselbe Gebäude abwechselnd für steuerfreie und steuerpflichtige Umsätze genutzt wird, entschieden, dass dann die Aufteilung nach dem Verhältnis der Nutzungszeiten zu erfolgen hat. Im Streitfall ging es um die Vorsteuern aus der Errichtung einer Sporthalle und eines Sportplatzes durch eine insgesamt unternehmerisch tätige gemeinnützige private Ersatzschule. Das Gebäude und die Anlagen sollten lt. Bauantrag bis etwa 15:00 Uhr für schulische Zwecke genutzt und danach bis 22:00 Uhr für gewerbliche und außerschulische Zwecke vermietet werden. Eine Vorsteueraufteilung anhand des objektbezogenen Flächenschlüssels lehnte das Gericht für den Streitfall ab, weil dieser die getrennte Nutzung verschiedener feststehender Funktionsbereiche eines Gebäudes voraussetzt. Vorliegend geht es aber nicht um die gleichbleibende Nutzung verschiedener Funktionsbereiche, sondern um die zeitlich abwechselnde Nutzung derselben Gebäudeteile zu steuerfreien oder steuerpflichtigen Zwecken. Entscheidend komme es bei dieser wirtschaftlichen Zurechnung nach Zeitanteilen auf die tatsächlichen Nutzungszeiten ohne Berücksichtigung der Leerstandszeiten an.
Hinweis:
Die umsatzsteuerliche Behandlung von Vermietungsumsätzen ist komplex und sollte stets unter Hinzuziehung steuerlichen Rats sorgfältig geprüft werden. Bei der Neuerrichtung eines Gebäudes ist eine Prüfung bereits in der Planungs-/Bauphase erforderlich. In dieser Phase ist eine Prognose der zukünftigen Nutzung anzustellen.