Aktuell werden die Grundsteuerwerte auf den Stichtag 1.1.2022 festgestellt, welche dann der Grundsteuer ab 2025 zu Grunde gelegt werden. Insoweit ist zu beachten, dass das nunmehr geltende Recht neue Anzeigepflichten vorsieht. Das alte Grundsteuerrecht sah seitens des Bewertungsgesetzes keine Anzeigepflichten vor; Steuererklärungen waren lediglich auf Aufforderung durch das Finanzamt einzureichen.
Kategorie: Immobilien
Fristverlängerung für die Erklärungsabgabe bei der Grundsteuer
Die Finanzministerinnen und Finanzminister der Länder haben sich am 13.10.2022 in Abstimmung mit dem BMF auf eine einmalige Fristverlängerung für die Erklärungsabgabe bei der Grundsteuer verständigt. Statt am 31.10.2022 läuft die Frist nunmehr am 31.1.2023 ab. Erklärt wurde, dass dies eine einmalige Fristverlängerung sei.
Erbschaft-/Schenkungsteuer: Deutlich steigende Immobilienbewertung
In Erbschaft-/Schenkungsteuerfällen ist im Grundsatz vorgesehen, dass übertragene Immobilien mit einem Wert angesetzt werden, der dem Marktwert nahekommt. Dies ist bislang vielfach aber nicht gewährleistet, da aktuelle Bewertungsparameter, die die örtlichen Gutachterausschüsse ermitteln sollen, oftmals nicht in der gesetzlich geforderten Form vorliegen. Dies betrifft insbesondere den Liegenschaftszins, der maßgeblich die Bewertung von vermieteten Mehrfamilienhäusern bestimmt.
Veräußerung einer privat genutzten Immobilie – Steuerliche Nichterfassung bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
Wird eine im steuerlichen Privatvermögen gehaltene Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder veräußert, so wird der realisierte Veräußerungsgewinn grundsätzlich steuerlich erfasst. Insoweit besteht eine in der Praxis wichtige Rückausnahme – die dann eben zur steuerlichen Nichterfassung des Veräußerungsgewinns führt – wenn die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Dies setzt nach der Rechtsprechung voraus, dass die Wohnimmobilie mindestens im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Konkret bedeutet dies, wie nun der BFH mit zwei gleichlautenden Bescheiden vom 3.8.2022 (Az. IX B 16/22 und IX B 17/22) bestätigt und konkretisiert:
Energetische Sanierungsmaßnahmen an Immobilien
a) Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden
Energetische Sanierungsmaßnahmen an ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden werden steuerlich durch eine Steuerermäßigung bei der Einkommensteuer gefördert. Im Kern gelten folgende Grundsätze:
Keine erweiterte Grundstückskürzung im Fall einer Betriebsverpachtung
Auf Antrag kann bei Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, bei der Ermittlung der Gewerbesteuer die sog. erweiterte Kürzung gewährt werden, also die Kürzung um den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt. Damit kann im Ergebnis erreicht werden, dass im günstigsten Fall keine Gewerbesteuer anfällt. Allerdings sind an die Gewährung der erweiterten Grundstückskürzung sehr strenge Bedingungen geknüpft:
Aktueller Stand der Grundsteuerreform
Zum 1.1.2025 treten die neuen Grundsteuerregelungen in Kraft. Damit verliert der Einheitswert als Berechnungsgrundlage seine Gültigkeit. Vielmehr sind auf der Grundlage des reformierten Grundsteuer- und Bewertungsrechts für alle rund 36 Mio. wirtschaftlichen Einheiten des Grundbesitzes neue Bemessungsgrundlagen zu ermitteln. Maßgebender Ausgangswert für die zukünftige Berechnung der Grundsteuer ist der Grundsteuerwert. Dieser wird nach Maßgabe der Wertverhältnisse zum 1.1.2022 festgestellt. Hierfür ist eine Steuererklärung für jede wirtschaftliche Einheit erforderlich.
Der Ablauf der Ermittlung der Grundsteuerwerte auf den 1.1.2022 stellt sich folgendermaßen dar:
Ermittlung der Grundsteuerwerte nach dem Bundesmodell
a) Keine bundeseinheitliche Bewertung
Die Ermittlung der Grundsteuerwerte erfolgt nicht bundeseinheitlich. Zwar hat der Gesetzgeber insoweit ein sog. Bundesmodell vorgegeben, jedoch können die Bundesländer hiervon abweichende Bewertungsregeln festlegen, wovon auch Gebrauch gemacht wurde. Insoweit sind auch die mit der Grundsteuererklärung anzugebenden Daten unterschiedlich.
Hinsichtlich der Grundsteuer B (für bebaute und unbebaute Grundstücke, die nicht der Land- und Forstwirtschaft dienen) gelten folgende Berechnungsvorgaben:
Gewerbesteuerberechnung: Hinzurechnung von Miet- und Pachtzinsen
Die Obersten Finanzbehörden der Länder reagieren auf diverse Entscheidungen des BFH zu Fragen der gewerbesteuerlichen Hinzurechnung, insbesondere zur Hinzurechnung von Miet- und Pachtzinsen. In der Praxis haben diese Hinzurechnungen bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Gewerbesteuer vielfach eine große Bedeutung. Erfasst werden – mit unterschiedlichen Anteilen – Miet- und Pachtzinsen sowie Leasingraten sowohl für Geschäftsräume als auch für bewegliche und unbewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, die im Eigentum eines anderen stehen.
Übertragung von Immobilien unter Nießbrauchsvorbehalt
Vielfach bietet es sich an, fremdvermietete Immobilien aus dem Vermögen der Eltern frühzeitig auf deren Kinder zu übertragen. Dabei wird dann regelmäßig zu Gunsten der Eltern ein Vorbehaltsnießbrauchsrecht bestellt. Dies hat vor allem folgende Gründe:
- Damit behalten die Eltern die Einkommensquelle und damit einen Baustein der Altersversorgung.
- Schenkungsteuerlich wird die Übertragung gegen Nießbrauchsvorbehalt sehr vorteilhaft behandelt, da der Wert des Nießbrauchs mindernd berücksichtigt wird. Auch können durch die frühzeitige Übertragung die Freibeträge bei der Übertragung auf die Kinder genutzt werden, was alle zehn Jahre erneut erfolgen kann. Auch fallen zukünftige Wertsteigerungen unmittelbar bei den Kindern an und unterliegen damit nicht mehr der Erbschaft-/Schenkungsteuer.